Quello che più amo del mio lavoro è la sfida che accetto tutte le volte che decido di cimentarmi su un Business Plan in un settore nuovo e fino a quel momento sconosciuto per me. Certo, lavorare in campi dove si è già operato in precedenza è più semplice, richiede meno tempo e magari produce risultati migliori… ma dove sta il divertimento?
Durante il lockdown sono stata contattata da una Startup innovativa di Milano per la realizzazione di un progetto sul Crowdfunding Immobiliare: pur sapendo ovviamente cosa si intende per crowdfunding, non avevo avuto prima l’occasione di sentire parlare di una forma “immobiliare” di questo tipo di raccolta.
Mi sono detta: quale migliore momento per scoprire tutto a riguardo? E così ho accettato la sfida e, in tre mesi di lavoro full immersion, ora per me il mondo del Crowdfunding Immobiliare non ha più segreti.
E adesso vi racconto qualcosa di quello che ho scoperto.
Cos’è il Real Estate Crowdfunding
Come molti di voi sapranno, il crowdfunding in generale è una raccolta di denaro attraverso Internet diretta alla realizzazione di progetti di vario genere. Il presupposto di base è la presenza di una piattaforma abilitante che, tramite il Web, consente di mettere in contatto finanziatori e proponenti e, contestualmente, di portare a termine l’operazione.
In cambio del denaro, i proponenti possono offrire un semplice ringraziamento (modello donation-based) o una ricompensa non monetaria (reward-based). Nelle versioni più evolute, il denaro viene raccolto a fronte di un vero e proprio investimento, cui è associato un ritorno monetario (crowdinvesting).
Quando le risorse finanziarie raccolte sono dirette verso un progetto immobiliare si parla di Real Estate Crowdfunding, di cui esistono due principali modelli, a seconda del prodotto finanziario offerto:
- Equity Real Estate Crowdfunding: l’investimento avviene attraverso la sottoscrizione di titoli partecipativi di una società veicolo che finanzia l’operazione immobiliare, ossia chi investe diventa socio a tutti gli effetti della società costruttrice.
- Lending Real Estate Crowdfunding: l’investimento avviene attraverso la sottoscrizione di un prestito richiesto dalla società che realizzerà il progetto, con un contratto che prevede le modalità di rimborso e la remunerazione del capitale attraverso il riconoscimento di un tasso di interesse, al pari di un qualsiasi investimento finanziario.
Quali sono i numeri
Quasi inesistente fino al 2012, alla fine del 2018 il Real Estate Crowdfunding aveva raccolto a livello mondiale più di 7,7 miliardi di dollari. Prendendo piede prima negli Stati Uniti e successivamente anche in Europa e nel resto del mondo, dal 2012 ad oggi il numero di piattaforme Internet abilitanti specializzate in questo settore è passato da 6 a oltre 100 su scala mondiale, di cui oltre una decina operano attualmente in Italia.
Il crowdfunding nel settore immobiliare è in crescita sotto diversi punti di vista: per i volumi di capitale investiti, per il numero di piattaforme abilitanti attive e per numero di nuovi mercati raggiunti. Tenendo in considerazione il numero di nuove piattaforme e l’andamento dei volumi raccolti, si stima che tra il 2020 ed il 2021 solo in Italia verranno raccolti 90 milioni di euro.
Le principali piattaforme in Italia
In questo momento in Italia operano una decina di piattaforme: le ho analizzate tutte e, a mio parere, le più interessanti ed innovative come modello di business sono quelle di cui vi parlo qui sotto.
- Walliance è stata la prima piattaforma in Italia ad operare nel segmento del crowdfunding immobiliare. Propone progetti di tipo equity, ha raccolto dal 2017 (anno di avvio della piattaforma) oltre 20 milioni di euro e conta 17 progetti finanziati. Opera principalmente su Milano, Sardegna, destinazioni turistiche in genere e addirittura Stati Uniti; per la maggior parte si tratta di progetti residenziali costruiti a partire da zero. Gli investitori possono partecipare ai progetti con importi minimi di 500 euro. Walliance ha stretto una partnership con Ernst&Young – una delle quattro maggiori società di consulenza a livello globale – in forza della quale, a partire dalle assunzioni fornite dall’Offerente, la Società di Consulenza effettua una valutazione indipendente rispetto a Walliance, riguardo ad ogni progetto immobiliare presentato in piattaforma.
- Housers è una piattaforma spagnola di lending crowdfunding, attiva in Italia dal 2017. Ha raccolto oltre 114 milioni di euro, finanziando 260 progetti. È l’unica piattaforma ad offrire un mercato secondario per lo scambio delle quote. Opera principalmente su Spagna, Portogallo e Italia. La somma minima per investire nelle opportunità proposte da Housers è la più bassa in assoluto: 50 €.
- Trusters è la prima piattaforma interamente italiana che opera nel segmento lending dedicato al real estate crowdfunding. È operativa da dicembre 2018, ed ha finanziato 8 progetti con una raccolta complessiva pari a circa 500.000 euro. Propone progetti di breve durata (entro l’anno) e con un target medio molto basso (circa 50.000 euro). Sono i primi ad aver creato una vera e propria Community Trusters Professional che ha lo scopo di aggregare persone, creando nuove opportunità di networking ed investimento nel settore real estate in Italia e all’estero, ed una Academy che offre corsi di formazione e workshop per dare la possibilità alle persone di investire in modo più consapevole. Questa piattaforma ha già integrato anche la blockchain: è possibile avere in piattaforma i dati conservati e tracciati con questa tecnologia avanzata. Tutte le operazioni presentate sulla piattaforma sono inserite in un registro decentrato e immodificabile. I dati catastali dell’operazione e le condizioni di prestito sono liberamente consultabili in un’apposita sezione del portale in maniera semplice e gratuita.
- Rendimento Etico è la più recente piattaforma sul mercato italiano, ha finanziato 13 progetti per circa 3.4 milioni euro. Il suo focus sono operazioni di ristrutturazione di debiti ipotecari contratti da persone o società in difficoltà finanziaria. Mentre guadagni, aiuti le persone che hanno problemi economici contribuendo a evitare che la loro casa finisca all’asta, offrendo loro l’opportunità di rifarsi una vita senza debiti.
Chi investe nel Real Estate Crowdfunding
Le piattaforme di Real Estate Crowdfunding sono piattaforme multisided, poiché rappresentano un punto di incontro tra due differenti macro-categorie di soggetti:
- Da un lato gli investitori, per la maggior parte persone fisiche, che sembrano sempre più propensi ad investire capitali tramite portali online per il finanziamento di progetti immobiliari. Per loro, il vantaggio consiste, oltre ad avere la possibilità di investire nel settore immobiliare cifre relativamente modeste e di diversificare il proprio portafoglio investimenti, nella consapevolezza di poter procedere relativamente presto (ossia, nel caso più comune, una volta sviluppato il progetto e venduti gli immobili) ad una exit dal proprio investimento, che può risultare particolarmente premiante.
- Dall’altro lato le società partner delle diverse piattaforme, società immobiliari e società di costruzioni che possono avere un rapido accesso al credito, uscendo dai tradizionali canali bancari, al giorno d’oggi sempre più difficili da intercettare e caratterizzati da complesse procedure burocratico-amministrative, molto lente e di esito incerto. Tramite la piattaforma, possono accedere alla raccolta di capitali da investitori privati, con cui finanziare progetti di ristrutturazione, adeguamento-ampliamento, ma anche di costruzione da zero di appartamenti, case per vacanze, palazzine di uffici, ecc.
Business Model
Il Business Model delle società che gestiscono le piattaforme, per la maggior parte costituite in forma di Startup innovativa, è basato principalmente sulla percentuale di intermediazione che viene richiesta alle società partner per effettuare la raccolta di capitali per loro conto.
A corredo del core business, propongono tutta una serie di servizi necessari al buon esito delle operazioni finanziarie: business plan redatti da società terze che sostengono la bontà dell’investimento e la garanzia sul tasso di interesse atteso, servizi di comunicazione e rendering per promuovere gli investimenti al pubblico. Molto interessanti sono anche la creazione di Community di investitori e di vere e proprie Academy, per promuovere la cultura del Real Estate Crowdfunding, ancora poco diffusa e conosciuta nel nostro paese.
